こんにちは。ななみんです。今日は住宅購入の流れの中編を書きます。
売買契約締結後～住宅ローン審査～決済の完了までですね。前回の記事はこちらをご覧ください。
住宅を購入するときには、まずは物件を選びとても楽しい気持ちになるのですが、いざ買いたい物件がきまると、「そういえば住宅ローンって大丈夫なのかな・・・」とやや不安な気持ちになることがありますよね。
特に私の場合は、ペアローンを検討していたのですが、売買契約から実際の引き渡しまで１年半ほどの期間があり、その間に妻が転職し、妊娠もしたので、うれしい反面、「住宅ローン審査、大丈夫かな・・」と思ったのを覚えています。
この記事を読むと以下のことがわかります。
・住宅ローン審査（本審査）～引き渡しまでの流れ
・ペアローンで妻が育休中の場合、住宅ローン審査は通る？
・頭金は入れた方がよい？
私の場合（中古マンション購入）は、おおまかには本審査～物件引き渡しまでは、以下のステップでした。
住宅ローン事前審査
【2021年１１月】
2022年11月あたりに引越しを予定しており、かなり間が空いているので、2021年6月に契約してから、2021年11月まで特に何もしていませんでしたが、住宅購入や住宅ローンについて、全く知識がなかったので、勉強しながら、気になることは不動産会社の担当に常にメールで聞いていました。
自分で住宅ローンを勉強する中で、相場の感覚や比較するのにモゲチェックという、下記のサイトを使っていました。
サイト内からネット上の担当者に対して、質問等をすることもできたので、勉強に非常に役立ちました。
結果的に、３行へ住宅ローンの本審査を出そうと候補を絞りました。
具体的には、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、楽天銀行です。
理由はやはりネット銀行ならではの低金利が大きな理由です。
楽天銀行は他の２行よりも金利はやや高めでしたが、通常は借入金額の2.2％ほどがかかる融資事務手数料が一律で３３万円でしたので、候補に入れました。
例えば、５０００万円の借り入れをする場合、融資事務手数料は１１０万円と高額になりますが、それが楽天銀行なら３３万円で済むというメリットがありました。
【2022年４月上旬】
住宅ローンの勉強をしながら、そろそろ本審査について、不動産会社の担当者と情報共有をしておきたかったので、こちらから打合せを提案しました。
ちなみに私の場合は、子どもの保育園の環境を小学校入学直前まで変えたくなかったので、売買契約の締結から、引っ越しまで約１年以上の期間があったのですが、その間に状況の変化がありました。
具体的には妻の転職（2022年8月）と妻の妊娠（2022年3月出産、2022年5月頃から育休）です。
妻の転職は与信という面では有利になるような転職でしたが、第三子の妊娠はとてもうれしかった半面、住宅ローン審査に影響が出るのではないかという心配はありました。あまり隠すつもりはなかったので、正直に状況の変化ということで、担当者へ伝えました。
担当者の回答としては、「住宅ローン審査は現時点の状況ではなく、2022年12月の決済日の半年ほど前の2022年6月頃の状況で検討していくため、そこまで大きな影響はないが、奥様の育休等により、審査時に必要な書類がいくつか増えるかもしれない」ということでした。
相談・報告したことで安心できた面もあるので、もし同じような状況の方がおられましたら、状況について、隠さず不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。
【2022年４月下旬】
不動産会社の担当者と住宅ローンについて打合せをしました。
あちらからの提案として事前審査ということで、メガバンクやネットバンクなど幅広く出してみてはということでした。
私はネットバンクを検討していますが、事前審査だけでも、種類の異なる銀行に事前審査を依頼すること自体は良いと思ったため、不動産会社の担当者を通じて、事前審査に必要な書類を提出しました。
※ちなみに事前審査自体は売買契約の前に出していましたが、私の場合は引越しが契約日から、1年半後というやや特殊な状況だったため、改めて事前審査をし、本審査を行うという流れでした。
その際、妻が育休に入る間際のタイミングだったので、下記の書類が必要とのことでした。
・2021年12月の妻の賞与明細
・妻の育休期間（予定）
また、頭金についてですが、私は「入れない」という方向で不動産会社の担当者と調整をしました。
理由として、私は資産運用を行っており、なるべく手元に資金を残したいという考えだったためです。
具体的に考えてみると、例えば1億円の物件を購入する場合に、頭金を1000万円入れ、9000万円の借り入れ（金利0.5%）をした場合とフルローン1億円を借り入れた場合（0.5%）を考えます。
〇頭金1000万円、借入9000万円
⇒月々の支払額は約26万円（元金23.8万円＋金利2.2万円）
〇頭金なし、借入1億円（フルローン）
⇒月々の支払額は約23.4万円（元金21.4万円＋金利1.9万円）
上記の支払額の違いは毎月、大体2.5万円くらいです。
私の考えとしては、1000万円を頭金にいれずに、５％以上で運用することが可能だと考えていました。
つまり、1000万円の５％は50万円（大体月に4万円程）の利益を生み出せるということです。
そうすると頭金を入れた場合との差異2.5万円を超えるような計算となるので、1000万円を頭金で使ってしまうよりは、運用して利益を出した方が良いという考えのため、頭金は入れませんでした。
【2022年５月】
不動産会社の担当者を通じて、下記の銀行で事前審査承認の連絡がありました。
・三井住友銀行 借入可能金額 物件価格を超えるオーバーローン可能金額 金利0.525%
・三井住友信託銀行 借入可能金額 物件価格全額を借入可能なフルローン 金利0.625%
・auじぶん銀行 借入可能金額 物件価格を約1割ほど下回る借入額 金利は本審査後
・ソニー銀行 借入可能金額 物件価格を超えるオーバーローン 金利0.457%
※手数料 借入金額の1.98% ※他行は2.2%
・住信SBI銀行 借入可能金額 物件価格を超えるオーバーローン可能金額 金利0.397%
本命で考えていた住信SBIネット銀行が好条件で事前審査が承認されたので安心しました。
auじぶん銀行は、妻の育休による収入減や転職後の期間が短いことが影響しているようでした。
ネット上などの口コミでも金利が安い分、審査は厳しめというような口コミがあったので、想定の範囲という印象です。
並行して、個人的に楽天銀行にも事前審査を出し、承認を得ていたので、
住信SBIネット銀行と楽天銀行について、本審査を出すことにしました
本審査
【2022年6月10日】
事前審査は不動産会社の担当者が対応してくれ、本審査は個人で対応とのことでしたので、上記2行に本審査の書類を提出しました。
住信SBIネット銀行は事前審査で、源泉徴収票などの基本的な書類をある程度提出していたので、それを活用してもらいましたが、妻の育児休業証明書が必要と言われ、提出しました。
必要書類は以下の通りです。
・申込関係書類
・所得証明関係書類（納税証明書原本）
・本人確認書類（住民票原本）
・物件関係書類（売買契約書、重要事項説明書、不動産登記簿謄本、間取図）
・妻の育児休業承認書・証明書（期間がわかるもの）
2022年6月20日
不動産会社の担当者から連絡があり、無事に住信SBIネット銀行の本審査の承認が下りたとの連絡がありました。
しかも0.347％という事前審査時よりもさらに低い金利でしたので、ここで決まり！という感じでした。
ちなみに楽天銀行とは調整中だったのですが、職場に何度も電話がかかってきたり（職場確認の意味もあり、仕方ない面はありますが・・・）、担当者がこちらの話（妻の育休等について）をあまり理解しておらず、なんども同じ話をする羽目になるなど、印象がイマイチだったので、住信SBIネット銀行の承認が下りた時点でこちらからお断りしました。
※住信SBIネット銀行は職場に電話がかかってくることはなく、こちらの話をきちんと理解してくれて、電話でのやりとりも1回のみで済み、非常にやりとりがスムーズでした。
結局、銀行というよりも担当者による面はあるかと思いますが、私にとっては住信SBIネット銀行の方が信頼感もあり、低金利、充実の保証であったため、こちらに決めました。
室内確認
【2022年８月】
不動産担当者と売買契約代金精算・登記・物件引き渡しの日について、調整の連絡があり、11月中旬に決定しました。
また、不動産会社の担当者の提案で、内見時にしか室内を見ていないので、室内確認の日を設けてもらうことになりました。
室内確認の意味としては、内見時から大きく変わった傷・汚れ無いかの確認と家具配置の為に、寸法を測るという意味で、室内確認をするとのことでした。
【2022年10月】
室内確認をさせていただきました。
部屋も変わらずきれいな状態で使われていたことを確認するとともに、家具の配置のために、不動産会社の担当者がいろんな箇所をメジャーで図って、図面に書き込んでくれました。
このくらいの時期に、家具家電を一式買う準備をしていたこともあり、特にベッドや冷蔵庫、テレビなど大きなものを買う場合、サイズが合わないとどうしようもないので、いろんな箇所の寸法を図っておくことをお勧めします。
売買契約代金精算・登記・物件引き渡し
【2022年11月中旬】
売買契約代金精算・登記・物件引き渡しの日、いわゆる決済日の当日です。
当日、必要だった書類は以下のとおりです。
・実印・・夫婦各々
・売買契約時と同じ印鑑・・夫婦各々
・印鑑証明書・・1 通(夫婦各々)【決済日より三ヶ月以内】
・住民票・・1 通【世帯全員記載で、マイナンバー記載は不可】※
・身分証明書(運転免許証などの顔写真付き)・・夫婦各々
・管理費等引き落とし口座の通帳。(口座情報が分かれば可)
・上記口座の通帳印
・持ち家にお住まいの場合：持ち家の売買契約書 or 媒介契約書。
・賃貸物件にお住まい場合：賃貸借契約書(更新書含む)
・社宅にお住まいの場合：社宅証明書。
当日は、上記書類を持参し、売主と不動産会社の担当者、司法書士等が着席し、手続が進みました。
着金が確実に確認できて、はじめて引き渡しが完了となるとのことでしたので、着金が確認できるまでは「大丈夫かな・・・」という感じの雰囲気がありました。
私も始めはきちんとはわかっていなかったのですが、住宅ローンは借りる契約なので、普通に借りた銀行に毎月、返済していくだけかと思っていました。
しかし、一旦、借りる金額が自分の口座に入金され、そこから売主への支払や、司法書士の支払、不動産会社の仲介手数料が振り込まれる仕組みになっています。
なので、一時的に数千万円というお金が自分の口座に入金され、その直後に、さまざまな振込先へ消えていく形です。
数千万円という大金が振り込まれた瞬間は「おぉ～」という気持ちに一瞬なります。
私の場合は、オーバーローンということもあり、手付金分などが口座に残ったので、ただ先に払っていた分が戻ってきただけなのですが、得をした気分になりました笑
その後、無事に売主等への着金が確認され、部屋の鍵を受け取り、物件の引き渡しも完了しました。
私の場合は契約日から期間が1年半も空いていたので、ようやく終わったというほっとした気持ちがかなり大きかったです。
以上が、住宅ローン審査から決済日までの流れです。次回は後編として、引っ越しやその準備について、書きたいと思います。
みなさまのお役に立てれば幸いです。
